Вязание 

Можно ли прописаться в апартаментах? Как прописаться в апартаментах: документы и процедура Когда можно будет прописаться в апартаментах

Апартаменты по российскому законодательству не считаются жилыми помещениями, из-за чего живущие в них граждане не могут оформить прописку

Александр Сидякин (Фото: Александр Шалгин / ТАСС)

В Госдуму внесен законопроект, который в случае принятия приравняет апартаменты к жилью, информация об этом появилась в Системе обеспечения законодательной деятельности нижней палаты.

Автор законопроекта, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин, предлагает определить правовой статус апартаментов и, кроме того, «установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в жилые помещения на переходный период».

Сейчас апартаменты не относятся к жилому фонду, это значит, что оформлять регистрацию по месту жительства в них нельзя. Кроме того, говорится в пояснительной записке, такие объекты не обеспечены социальной инфраструктурой. Законопроект предлагает разработать механизм перевода апартаментов в жилые помещения.

«Вышеуказанные новеллы, предлагаемые законопроектом, позволят ввести в законодательное русло новые, спонтанно формирующиеся сегменты рынка жилья с особым правовым статусом», — говорится в пояснительной записке.

Возможность прописаться — одна из составных частей законопроекта, заявил РБК Сидякин. В проекте закона предлагается «глобально отрегулировать правовой статус апартаментов», пояснил он. «[Надо] понять, какие права будут доступны людям, какие недоступны. Часть из них я предлагаю регулировать на региональном уровне», — сказал депутат.

«Апартаменты — это не жилой фонд в соответствии с некоторыми нормами и правилами», — заявил РБК управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. По его словам, это связано с уровнем инсоляции — попаданием света в помещения. ​«Поскольку при строительстве апартаментов допускается плотная застройка или, к примеру, по принципу окно в окно, не выдерживается этот уровень. Во-вторых, при строительстве апартаментов не выдерживаются нормы по строительству социальной инфраструктуры: школ, детских садов, больниц. Потому что с точки зрения законодательства это помещение, которое как бы приобретается не для жилья, а для, например, офисных помещений. Таким образом, ни муниципалитет, ни застройщик не должны предоставлять для апартаментов объекты социального обеспечения», — рассказал он.

По словам юриста, по факту люди приобретают апартаменты именно для проживания. «Немаловажен и миграционный вопрос, потому что в апартаментах зарегистрироваться нельзя, могут начаться проблемы с открытием счетов в банках и т.д. Кроме того, ни Гражданский кодекс, ни Жилищный кодекс не имеют такого понятия. В итоге апартаменты есть, а законодательно этот вид собственности не отрегулирован», — добавил он.

По мнению Александра Локтионова, заведующего отделом развития ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» Санкт-Петербурга, с помощью перевода апартаментов в жилой фонд люди смогут расширить «бонусы владения» подобными помещениями, получив льготы. «Те, кто там [в апартаментах] проживает, не совсем в равных правах с теми, кто, например, в соседнем доме как в жилом помещении изначально проживал. Они заложники коммерческого интереса, поскольку изначально застройщику было выгодно возводить помещение без надлежащей социальной инфраструктуры», — пояснил он.

В случае если законопроект будет принят, стоимость апартаментов вырастет на 15-20%, рассказал РБК управляющий партнер Zenith Property Management (УК «Зенит») Илья Андреев. «Застройщики занимаются обеспечением инфраструктуры и несут значительные затраты в первую очередь на детские сады и школы. Стоимость одной школы — около 1,2 млрд руб. Соответственно, при переводе апартаментов в жилой фонд, стоимость таких помещений неминуемо подорожает», — сказал Андреев.

При этом эксперт уточнил, что подорожает только часть апартаментов. «Всего у апартаментов есть две категории: так называемые апарт-отели, в которых готовые номера распродаются в розницу, и «псевдожилье». Номера в гостиницах не подорожают, поскольку их стоимость формируется исключительно из доходности», — пояснил Андреев.

Депутат выступал с призывом разрешить регистрацию в апартаментах в сентябре прошлого года. После этого соответствующий документ подготовил Минстрой.

В комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) заявили 2 апреля, что, даже если людям разрешат регистрироваться в апартаментах, власти не будут считать апартаменты жилыми помещениями.

Что такое апартаменты без права прописки? В России существует два типа такого жилья : «квартиры» и номера в апарт-отелях.

Апарт-отели являются гостиничными комплексами, где квартирантам предоставляется соответствующее обслуживание за плату.

Апартаменты в виде квартир находятся в переоборудованных для жилья административных, промышленных, офисных и других зданиях. Цены на них гораздо ниже, чем на обычные квартиры. Что и привлекает покупателей.

К сожалению, люди не всегда понимают, в чём заключаются недостатки подобного жилья. При строительстве административных зданий применяются свои санитарные и противопожарные нормы.

Кроме того, количество жителей на квадратный километр территории не просчитывалась, социальные объекты строились, исходя из совершенно иной плотности населения.

Что такое лофт? Это жильё, которое было создано в промышленном здании после завершения его использования по назначению. Мода на него пришла к нам из Западной Европы, где цеха обанкротившихся фабрик и заводов разгораживали стенами, сооружая, таким образом, многоквартирные дома.

Жильцам так понравилась аутентичная отделка, что они стали делать косметического ремонта, оставив голую кирпичную кладку на стенах и стропильную систему под потолком.

Несмотря на то, что сегодня это модный тренд в дизайне интерьеров, все же это не самое лучшее место для жизни. Жильё в цехах бывших фабрик будет дешевле, чем в современных многоквартирных домах, но вряд ли будет таким же по потребительским качествам.

О том, как зарегистрироваться по месту жительства или , вы можете узнать из наших статей. на регистрацию по месту жительства и на прописку есть на нашем сайте.

Возможность регистрации

Можно ли прописаться в апартаментах и лофте? Есть ли новый закон? Нет, нельзя.

С точки зрения закона, они являются нежилыми , то есть, не отвечающими требованиям технических нормативных актов, нормы которых применяются для квартир.

Например, в квартире должно быть предусмотрено отдельное помещение для туалета, ванной или кухни . В бывшем промышленном здании этого может не быть.

Человек может жить там, где ему захочется. Он может обитать в доме, в здании склада или даже в машине. Но регистрировать его имеют право только в жилом помещении .

Год от года муссируются слухи о грядущей «амнистии» таких помещений . Несмотря на все уверения застройщиков и риэлторов, в ближайшее время это вряд ли случиться.

К жилым помещениям предъявляется большое количество жёстких требований , которые нельзя вариативно применять для одних многоквартирных домов и не применять для других.

Возможно осуществление временной регистрации (до 5 лет) в апартаментах, представляющих собой отдельный номер в гостиничном комплексе.

Процедура оформления

Можно ли сделать прописку? Чтобы всё же получить регистрацию в лофте или апартаментах, следует официально перевести их в разряд жилых .

Условия перевода нежилого помещения в состав жилого фонда закреплены в статье 22 ЖК РФ .

Перед тем, как прописаться в таких помещениях, необходимо доказать, что они соответствуют требованиям, которые установлены постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.

В этом документе закреплены критерии по теплоизоляции, пожарной безопасности, санитарному состоянию, шумо- и виброизоляции, а также множество других параметров, которым должна соответствовать квартира .

Придётся получить заключение от МЧС о соответствии вашей собственности всем противопожарным требованиям.

Также необходимо провести санитарно-эпидемиологическую экспертизу , которая подтвердит соблюдение требований:

  • по шумовой изоляции комнат между собой и всей квартиры в ночное и дневное время;
  • по вентиляции;
  • по поддержанию температуры не ниже 18 градусов зимой;
  • по уровню инсоляции.

После получения положительных заключений от МЧС и Роспотребнадзора к ним следует приложить технический паспорт помещения и поэтажный план строения (статья 23 ЖК РФ).

Такая документация должна подтвердить, что присутствуют все необходимые качества жилого: имеется водоснабжение, канализация, отопление, отдельный вход и так далее.

Если же владельцу понятно, что его собственность не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, пригодным для проживания, то следует разработать план переустройства и также приложить его к пакету документов.

Если ответ положительный (согласован перевод в разряд жилого), то можно отправляться в Росреестр за соответствующими изменениями в правоустанавливающие документы. А после можно произвести процедуру прописки .

Итак, можно ли быть прописанным в апартаментах или лофте? Очевидно, что для получения регистрации придётся потратить немало времени, сил, средств , изучить множество нормативных документов.

И есть вероятность, что в приобретённой квартире придётся делать дорогостоящий капитальный ремонт, чтобы она могла считаться жилой .

Однозначно не стоит приобретать эти варианты в качестве единственного жилья.

Невозможность регистрации – это лишь меньшее из зол, которые несёт в себе несоблюдение элементарных требований, предъявляемых к жилью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Практически каждый, кто представляет себе роскошное жилье в городе, то перед глазами так и вырисовывается картина шикарных апартаментов, которые находятся очень высоко и оттуда открывается прекрасный вид на город. Несмотря на всю красоту и роскошь апартаментов, помимо плюсов, у них есть и минусы, о которых не все знают.

В первую очередь при покупке апартаментов, необходимо понимать, что они отличаются от традиционного жилья своим юридическим статусом, следовательно, в них нельзя прописываться. Хотя во всем остальном они совершенно ничем не уступают обычным квартирам. «Формально апартаменты – это нежилая недвижимость, поэтому в них нельзя прописаться на постоянной основе, но можно получить временную регистрацию)», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Еще одно отличие апартаментов от обычных квартир - по другим ставкам начисляются коммунальные и налоговые платежи. «В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час, - рассказывает Мария Литинецкая. - В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента на 2-2,5 тысяч выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие. Однако экономия на стоимости апартаментов, которая может составлять до 2 млн рублей, покрывает переплату за «коммуналку» на 110-130 лет вперед».

К минусам апартаментов относятся не только более высокие коммунальные платежи, ибо расчет идет по тарифам на нежилые помещения, но и высокий налог на недвижимость - 0,5% от расчетной стоимости апартаментов против 0,1% для квартир.

«Налоги на апартаменты выше, но сама процедура выплат гораздо удобнее, благодаря разнесенности платежей во времени», - говорит Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate.

Аналитики «НДВ-Недвижимость» в свою очередь среди минусов выделяют ставки по ипотеке. Дело в том, что для приобретения апартаментов обычно ставки выше, чем для жилой недвижимости.

Важное преимущество

Самое главное преимущество апартаментов – это цена. Обычно они дешевле аналогичных по характеристикам квартир, в среднем, на 20%. А это значит, что, во-первых, покупатель может поселиться в старой Москве, в районах с хорошей локацией, по цене, существенно ниже, чем при покупке квартиры. Во-вторых, именно цена делает апартаменты более инвестиционно-привлекательными, так как позволяет инвестировать с минимальным бюджетом (от 3 млн. руб), которые можно либо вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду. Причем ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае.

Причиной того, почему апартаменты стоят дешевле, чем аналогичные квартиры, является тот факт, что, так как апартаменты с юридической точки зрения не являются жильем, девелоперу официально не требуется обеспечивать клиентов инфраструктурой – школой, детскими садами и т.п. Таким образом, застройщики, которые пользуются возможностью сэкономить на социальных объектах, могут обеспечить более демократичный ценник своим апартаментам.

«На сегодняшний день средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов составляет примерно 235 тысяч рублей, - отмечает Мария Литинецкая. - Самые доступные апартаменты сейчас реализовываются в апарт-комплексе «Царицыно-2» (2,558 млн руб. за 22,7 кв.м). Также в пятерку проектов с наиболее бюджетными предложениями входят: «Савеловский Сити» (3,595 млн руб. за 34,9 кв. м), Loft Park (3,916 млн руб. за 24,2 кв. м), «Триколор» (4,263 млн руб. за 24,5 кв. м), YE"S (4,525 млн руб. за 27,2-28,2 кв. м). Самые дорогие лоты предлагаются в следующих комплексах: Golden Mile private residence (952,193 млн руб. за 561 кв. м), Mon Cher (647,280 млн руб. за 372 кв. м), «NегоцiантЪ» (464,58 млн руб. за 242,6 кв. м), «Город столиц» (435 млн руб. за 468 кв. м), Smolensky Deluxe (410,000 млн руб. за 431 кв. м)».

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet в свою очередь утверждает, что средневзвешенная цена на апартаменты по итогам второго квартала 2014 года составила 263,6 тысяч рублей за кв.м. «В рамках элитного сегмента средневзвешенная составила 791,4 тысяч рублей за кв.м., в премиум-классе – 457,4 тысяч рублей за кв.м. Стоимость апартаментов бизнес-класса составила 212,5 тысяч рублей за кв.м., а комфорт-класса – 141,6 тысяч рублей за кв.м.

В Подмосковье, по данным Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, цены значительно ниже: эконом-класс предлагается по 70-80 тысяч рублей за кв. м, бизнес-класс за 150 тысяч рублей кв.м.

Если говорить об апартаментах на загородном рынке, по словам Константина Романова, общий объем составляет менее 1% от всего предложения «первички». Примеры: поселок Park Avenue, комплекс рядом с коттеджным поселком «Гринфилд» и пр.

Широкая аудитория

Популярность апартаментов на данный момент достаточно высокая – порядка 25-30% от общего объема спроса. Как отмечает Владимир Богданюк, рост спроса на апартаменты начался после появления на рынке интересных проектов в бизнес- и комфорт-класса.

Практика реализации апартаментов показала, что, во-первых, целевая аудитория у них довольно широкая, и подобная недвижимость даже чаще приобретается для постоянного проживания (например, москвичи, имеющие прописку, покупают апартаменты для расселения семьи). А во-вторых, динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир.

Апартаменты сейчас пользуются спросом у разных категорий покупателей – молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет) и т.д.

Однако из-за того, что апартаменты можно использовать и под коммерцию, и для проживания, Анна Панова, партнер Rusland SP утверждает, что спрос формируют 2 группы потребителей: инвесторы, которые покупают апартаменты для последующей сдачи в аренду и непосредственно будущие жители данных апартаментов.

«В элитном сегменте гостиничный статус позволяет разработать большой спектр дополнительных услуг и инфраструктуры, однако это может существенно увеличить плату за управление в таком комплексе, поэтому наиболее привлекательными с точки зрения дополнительной инфраструктуры, которая пользуется спросом у клиентов, являются проекты, сочетающие в себе как отель, так и апартаменты», - говорит Анна Панова.

В основном активным спросом пользуются апартаменты бизнес- и комфорт-класса площадью 40-50 и 70-80 кв. м. Хотя бывает и так, что некоторые покупают сразу несколько апартаментов, чтобы объединить 2 или 3 помещения в одно и получить на выходе больше 100 и даже 200 кв. м. Тем более доходность по апартаментам сравнима с доходностью встроенных нежилых помещений (street retail), которые раньше были основным видом покупки для инвесторов подобного рода. «Самые интересные предложения уходят с рынка еще на этапе закрытых продаж, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - В наиболее успешных проектах, в тои числе бизнес- и премиум-класса темпы реализации достигают 20-50 апартаментов в месяц».

Сервис пятизвездочного отеля

Сегодня апартаменты можно считать полноценно сложившейся весомой частью рынка недвижимости Москвы, при этом внутри самого сегмента представлены очень разные по формату площади. «Принципиально необходимо разделять категории апартаментов: апартаменты в бизнес-зонах, в реконструируемых домах, в имиджевых местах и т.п. (все это в основном апартаменты высокобюджетного сегмента класса бизнес и выше) и апартаменты как замена классическому жилью (преимущественно, апартаменты эконом- и комфорт-классов в проектах масштабной застройки, в том числе, в рамках освоения промзон)», - рассказывает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Апартаменты элитного класса пользуются спросом из-за местоположения и набора дополнительных услуг, которые предоставляет управляющая компания. Ряд проектов, представленных на рынке, удачно сочетают в себе как черты элитной жилой недвижимости, так и сервис пятизвездочного отеля, что является очень привлекательным для клиентов.

Например, основной плюс приобретения апартаментов в составе многофункциональных комплексов – это возможность работать рядом с домом, в идеальном случае жильца такого комплекса от работы будет отделять только несколько этажей на лифте. Также в ряде проектов есть дополнительный бонус – собственная консьерж-служба, которая может взять на себя услуги по уборке, доставке еды, заказе билетов и прочее. При этом в большинстве проектов девелоперы стараются создать привлекательную инфраструктуру для покупателя, в том числе и социальную.

Важной отличительной особенностью покупки апартаментов, по сравнению с арендой традиционной квартиры, по мнению Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», является наличие дополнительных услуг для жильцов, которые не предусмотрены для квартир сегмента бизнес-класс и выше. Например, предоставление переговорных, конференц-зала, возможность проводить переговоры благодаря высокоскоростным системам связи и оборудованию для презентаций. Это позволяет существенно экономить время, не ехать по пробкам до ближайшего подходящего офиса.

Развеем миф

Постоянную регистрацию в апартаментах действительно получить нельзя, но можно оформить временную. Она дает ее обладателю почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН). «Важно, чтобы в разрешительных документах у застройщика изначально было прописано назначение объекта под гостиницу, - говорит Мария Литинецкая. - К примеру, таким статусом обладают Башня «Федерация», МФК YE"S, МФК «Водный», МФК «Фили Град» и другие».

Заметим, что после того, как объект будет построен, собственникам придется выбрать на общем собрании управляющую компанию, имеющую лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем, нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда жители смогут получить вожделенную регистрацию в апартаментах.

Нужна ли прописка

На самом деле, как показывает практика, покупателей жилья в сегментах «премиум» и de luxe отсутствие прописки обычно не смущает, в связи с тем, что, как правило, апартаменты становятся для них второй или третей покупкой. Например, такая ситуация складывается на загородном рынке. «Жители коттеджных поселков на Новой Риге приобретают апартаменты в соседнем комплексе бизнес-класса с разными целями: кто-то впоследствии сделает из своего помещения творческую мастерскую, кто-то предоставит студии своим помощникам по хозяйству, кто-то выкупает сразу несколько апартаментов на цокольном этаже, чтобы открыть модный бутик одежды и т.п.», - рассказывает Константин Романов.

Как отмечает Владимир Богданюк, временную регистрацию надо обновлять раз в пять лет, но если есть все необходимые документы на недвижимость, то процесс не займет много времени. Более того, если приобрести апартаменты в комплексе, где есть собственная управляющая компания, то заниматься этим будет именно она. При этом временная регистрация возможна только в апартаментных комплексах, имеющих статус гостиницы.

«На данный момент разрабатывает новый законопроект о том, чтобы приравнять апартаменты в жилым помещениям, - говорит он. - При обсуждении акцент идет на обеспечение проекта инфраструктурой со стороны застройщика. Однако, возможно, принятие данного законопроекта повлияет и на статус апартаментов, и там станет возможна постоянная регистрация».

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Апартаменты - недвижимость, которая всего пять лет назад была мало знакома широкому кругу потребителей, стоила дорого, относилась к элитному жилью и покупалась состоятельными гражданами как «второе» жилье.

Перелом случился в 2011 году, когда застройщики предложили рынку проекты апартаментов бизнес и эконом-класса. На данный момент такие проекты превышают 30% среди объема всех новостроек столицы. Помещения активно покупаются населением благодаря существенной разнице (15-20%) в стоимости.

Различие апартаментов по назначению. Почему нельзя прописаться в апартаментах?

Недвижимость, которая на первый взгляд полностью аналогична обычной квартире, имеет особый юридический статус и относится к коммерческой. Государство позволяет возводить апартаменты на территории бывших промышленных предприятий и промзон, не требует организации инфраструктуры и обустройства прилегающих территорий, что для жилого фонда недопустимо.

Апартаменты можно разделить на категории по назначению:

  • производственная недвижимость (офисные, деловые центры);
  • гостиничный комплекс (помещения гостиничного типа).

К помещениям гостиничного типа предъявляются более высокие требования и нормативы, чем к офисно-деловым, что влияет на стоимость готового жилья.

Назначение строящейся недвижимости указывается в разрешении на строительство и в проектной декларации. При требовании покупателя (пайщика) продавец (застройщик) обязан показать необходимую документацию.

Различие в назначении (юридический статус) определяет, возможна ли постоянная либо временная регистрация граждан в помещениях.

Что такое временная и постоянная регистрация?

Постоянная регистрация происходит по месту постоянного проживания гражданина. Жилое помещение может быть собственностью регистрируемого или предоставлять право проживания по официальному договору найма помещения. Помимо домов и квартир постоянная прописка предоставляется проживающим в:

  • домах престарелых;
  • интернатах и детских домах;
  • заведениях для постоянного проживания инвалидов.

Временная регистрация производится по адресам временного проживания граждан и гостей страны (зарегистрированный может в любой момент покинуть временное жилье) в домах отдыха, кемпингах, гостиницах, хостелах, пансионатах.

Почему нельзя прописаться в апартаментах в РФ? Постоянная и временная регистрация.

Неосведомленный в юридических тонкостях покупатель недоумевает: Ведь я владелец квартиры и постоянно в ней проживаю!». Законом разрешается постоянная регистрация на территории России в помещениях, которым присвоен юридический статус «жилые».

Апартаменты не являются жилыми фондом, а зарегистрироваться постоянно по адресу нежилого помещения невозможно. Это положение относится как к деловым офисным центрам, так и к комплексам гостиничного типа.

В апартаментах со статусом нежилой недвижимости гостиничного типа возможна временная регистрация. Государство определяет термин «временная» сроком в пять лет. По истечении данного периода жильцам необходимо перерегистрироваться на следующий срок. В постройках, имеющих статус коммерческой (нежилой) недвижимости временная регистрация невозможна.

На данный период времени поднимается вопрос о возможности перевода апартаментов в жилой фонд и разрешения в них постоянной регистрации. Если такое положение будет принято, в ранг «жилого» будет переведено жилье, которое полностью соответствует всем нормам для жилого здания.