Что будет с недвижимостью в году. Покупают на сдачу. Ипотечные тенденции на рынке недвижимости

Эксперты рассказали о том, как повлияют санкции на доступность жилья и ипотеки, а также на развитие девелоперских проектов в России

Фото: Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Минфин США 6 апреля ввел против российских миллиардеров, топ-менеджеров и чиновников санкции. Это вызвало обвал котировок акций российских компаний. Одновременно было отмечено резкое ослабление курса рубля.

«Стратегия США — снизить интерес инвесторов к любым российским компаниям»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

— Акции российских девелоперских компаний на международных биржах упали, хотя в санкционный список ни сами эти компании, ни их руководители не попадали. К примеру, акции ЛСР подешевели на 9%, а ГК «Эталон» — на 11%. Дело в том, что стратегия американской администрации направлена на общее снижение интереса инвестора к любым российским компаниям. Инвесторы не знают, условно говоря, кто будет следующим, поэтому просели акции всех отечественных игроков. В перспективе такая ситуация может затруднить доступ российских девелоперов к зарубежным рынкам капитала, хотя их значение для отрасли минимально.

На российском рынке недвижимости в целом санкции могут отразиться прежде всего косвенным образом, через ухудшение экономической обстановки. К примеру, вчера из-за падения котировок отечественных акций заметно ослаб рубль. Поскольку Россия все еще во многом зависит от импорта, любое укрепление доллара и евро ведет к повышению цен на все, в том числе и строительные материалы, и одновременно страдает платежеспособность потенциальных покупателей жилья. Соответственно, ускорение инфляции и затруднение доступа отечественных банков к дешевым займам на Западе станет большим препятствием для снижения ключевой ставки ЦБ, а также повышения доступности ипотеки.

«Санкции могут отразиться на банках — лидерах ипотеки»

Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»

— Присутствие на бирже расширяет возможности компании и играет на репутацию среди клиентов и контрагентов, но критичного влияния на работоспособность не оказывает — хотя бы в силу того, что рынок недвижимости очень локален. Насколько известно, все публичные компании, занятые в девелоперском бизнесе, продолжают работу в нормальном режиме и не испытывают сложностей в выполнении своих обязательств.

Куда серьезнее на строительной отрасли может сказаться влияние обстоятельств на крупные банки, находящиеся под санкциями, в том числе на нынешних лидеров в области ипотечного кредитования. Ипотека второй год подряд выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%. Снижение капитализации может ограничить их возможности банков в этой сфере.

Кроме того, скорое вступление в силу поправок в 214-ФЗ сделают банки и единственным источником финансирования девелоперских проектов, и держателем эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства, полученные от покупателей квартир в новостройках до их ввода в эксплуатацию. Еще задолго до введения санкций оставались открытыми вопросы готовности и возможности банков полноценно заменить своим финансированием механизмы привлечения средств по ДДУ, а также доверия населения к банковской отрасли в целом. Если в ближайшее время негативные последствия от санкций не будут нивелированы, эти вопросы станут еще более острыми.

«Доходы покупателей станут слишком низкими для покупки жилья»

Марина Толстик, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

— Падение рубля и рост доллара и евро совершенно точно подстегнут спрос на недвижимость, потому что это единственный инструмент, с помощью которого рядовой гражданин нашей страны может попытаться спасти свои сбережения, стремительно теряющие в цене. Соответственно, рост спроса вызовет более быстрое поглощение выставленных предложений, снижение конкуренции и возможность для продавцов удерживать цены, предоставляя меньший дисконт. Естественным образом цены на недвижимость подрастут.

Если же падение фондовых рынков окажется затяжным, то за ростом спроса на недвижимость последует очередной застой в недвижимости: все, кто захочет и успеет приобрести квартиры, сделают это, а у остальных уровень дохода станет слишком низким для решения жилищных вопросов.

«Упадет спрос на загородную недвижимость»

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:

— Нельзя сказать, что инициативы американских властей приведут к каким-то глобальным изменениям на первичном рынке жилья в столичном регионе. Да, отдельные крупные предприниматели потеряли часть своих средств, но пострадали их личные интересы, а не рынок недвижимости в целом.

Однако макроэкономическая ситуация может сильно усложниться, если будут введены не индивидуальные, а так называемые секторальные санкции, затрагивающие разные отрасли промышленности. Но их введение может повлиять на рынок недвижимости лишь косвенным образом. Следствием санкций в некоторых отраслях промышленности может стать сокращение рабочих мест, премиальных выплат и иных зарплатных бонусов.

Из-за падения платежеспособности населения уменьшится спрос на недвижимость, причем в большей степени это коснется загородного жилья, которое и сейчас находится в состоянии стагнации. А вот сегмент новостроек чувствует себя вполне комфортно. И что особенно показательно, именно в последние несколько лет (как раз, когда действовали санкции) мы фиксировали колоссальный рост объема предложения на «первичке» как столицы, так и Подмосковья.

«Ослабление рубля привлечет на рынок покупателей жилья»

Павел Поселенов, президент девелоперской группы «Инград»

— Недвижимость в нашей стране была и остается одним из самых надежных активов для сохранения средств в периоды политических и экономических катаклизмов. Внешнеполитическая ситуация изменилась не вчера, однако 2017 год и начало 2018-го показали наличие и рост стабильного платежеспособного спроса, в том числе и за счет снижения ипотечных ставок. Менее чем за четыре года спрос восстановился.

Возможно, ослабление рубля вызовет повышение спроса и выход на рынок тех покупателей, кто планировал покупку и опасается девальвации национальной валюты. В любом случае сейчас важно сделать выбор в пользу надежного застройщика с диверсифицированным портфелем, который умеет качественно работать и с продуктом, и с ценой.

«Девелоперские проекты фигурантов вряд ли пострадают»

Сергей Лобжанидзе, директор аналитической платформы bnMAP.pro:

— Санкции вводятся не впервые. Принятые ранее меры против крупнейших банков не выявили значительного влияния на рынок жилья: роста ставок по ипотечному кредитованию не отмечено, наоборот, ставки планомерно снижаются, доля ипотечных сделок растет. Рынок жилой недвижимости в основном ориентирован на внутреннего покупателя. Поэтому от новых санкций пострадают в первую очередь компании, торгующие на мировых рынках.

Да, в новом санкционном списке фигурируют компании, в составе которых есть девелоперские структуры, — это холдинги «Базовый элемент» и «Ренова». Их дочерние подразделения сегодня ведут активное строительство в Москве, Подмосковье и некоторых регионах России. Продукт этих компаний ориентирован в основном на внутренний рынок — как подтверждает анализ сделок по их проектам, спрос в основном локальный. Таким образом, санкции не должны оказать значительного влияния на развитие данных проектов. Даже наоборот, на рынке возможен рост спроса в ряде сегментов жилой недвижимости со стороны эмигрантов и «обратных переселенцев».

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»

— Российский рынок недвижимости как сектор российской экономики не может не отреагировать на факторы внешней политики. Текущая волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса, но в большей степени это проекция краткосрочной перспективы. Реакция покупательской активности, скорее, станет выражением стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастет необходимость сохранить свои сбережения.

Но в долгосрочной перспективе новые санкции еще более усложняют экономическую конъюнктуру страны, что, безусловно, не обнадеживает российский бизнес. Удешевление российской валюты как следствие обвала российских индексов на 9% из-за внешнего давления отразится на платежеспособности населения, покупательная способность будет снижаться.

Кроме того, есть вероятность, что ЦБ увеличит ключевую ставку, а это может повлечь удорожание стоимости кредитных ресурсов, в частности ипотеки и кредитных линий для застройщиков, что повлечет изменение цены предложения. Таким образом, прогнозировать развитие спроса в стандартном сегменте жилья, который сейчас сохраняет напряженную стабильность, сложно, а значит, сложно прогнозировать динамику развития рынка.

«Девелоперские проекты подорожают»

​Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG

— Набор санкций, судя по всему, далеко не закончен. В частности, заговорили о запрете покупки российских государственных и корпоративных облигаций, что очень серьезно. А какие могут быть антисанкции (по типу продовольственного эмбарго) и как они повлияют на российскую экономику, вообще предположить невозможно.

В любом случае понятно, что ничего хорошего не будет. Снижение объемов выручки, стоимости акций подпавших под санкции компаний неизбежно приведет к росту стоимости финансирования любых инвестиционных проектов, в том числе девелоперских, снижению прибылей и т. п. Пострадает и множество связанных с ними компаний. В этой ситуации наиболее простой (однако не значит, что наиболее правильный) выход — остановка инвестиционных (девелоперских) проектов, их пересмотр и продажа. Но оценить масштабы этого негативного эффекта на сегодняшний день не представляется возможным.

«Внешний шок может отсрочить запланированные законодательные инициативы»

Ольга Широкова, директор департаментов консалтинга и управления продажами жилых проектов Knight Frank

— С одной стороны, рынок недвижимости значительно более стрессоустойчивый, и тут мы в гораздо более выгодном положении, чем рынок акций или валют. И на краткосрочные потрясения девелоперы, инвесторы и покупатели просто не успевают реагировать. С другой стороны, если, например, говорить о рынке жилой недвижимости Москвы, то здесь хватает своих раздражителей. Это и значительный объем предложения, и законодательные инициативы, и отголоски изменений в банковском секторе.

Возможно, имея в основе своей объективные предпосылки и получив дополнительный субъективный импульс, рынок жилой недвижимости окажется в зоне нестабильности. А возможно, сегодняшний внешний шок поспособствует смягчению регулирования рынка и отсрочке/отмене ряда запланированных на лето 2018 года законодательных инициатив.

«Быстрой реакции рынка недвижимости ждать не стоит»

Владимир Сергунин, партнер Colliers International

— Маловероятно, что эти санкции напрямую повлияют на деятельность российских девелоперских структур, чьи владельцы попали в новый список. Однако в случае если санкции повлияют на операционную деятельность крупных игроков российской экономики (как падение котировок «РУСАЛ» после оповещения о возможном дефолте), это может вызвать дальнейшее разбалансирование валютных курсов и негативное давление на финансовый рынок и экономику в целом.

Одновременно объявленная программа правительства по предоставлению помощи компаниям, владельцы которых подпали под санкции, будет направлена на предотвращение возможного spill over effect в реальные сектора экономики, в том числе недвижимости. При этом рынок недвижимости гораздо менее волатилен, нежели рынок финансовых инструментов и валют, реакция на изменения обычно происходит в течение четырех — шести месяцев, поэтому сиюминутной реакции ждать не стоит.

«Застройщики должны научиться адаптироваться к изменениям»

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»

— Рынок недвижимости прошел через перипетии, связанные с политической турбулентностью и санкциями, и новости о расширении круга компаний, попадающих в санкционный список, уже не вызывают таких последствий, как раньше. Бизнес научился жить в новых условиях, и, несмотря на то что никакой политической разморозки в сторону России не наблюдается, улучшения, произошедшие в нашей экономике за последнее время, положительно влияют на внутренний спрос.

Основные проблемы в сегменте недвижимости сейчас находятся в другой плоскости. Это необходимость выстраивать процессы в условиях плотного рынка и реформирования отрасли, что требует от застройщиков эффективного менеджмента и умения адаптироваться под изменения. Компенсирующим фактором является внедрение более доступной ипотеки. Условия привлекательны для российских реалий, не говоря уже о коммерческом субсидировании процентных ставок.

«Ставки аренды торговой недвижимости могут снизиться»

Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL

— Для недвижимости плюс заключается в том, что после девальвации российской валюты в 2014 году арендный рынок перешел в рублевую зону и текущая динамика рубля не окажет серьезного влияния на условия аренды. Тем не менее наиболее ощутимым для рынка коммерческой недвижимости может оказаться эффект от дальнейшего продолжительного ослабления рубля.

Компании-экспортеры могут приостановить свои планы по расширению офисных площадей или переезду в более качественные помещения. Компании-импортеры могут поставить на паузу развитие своих логистических платформ. Компании, имеющие займы в валюте, будут вынуждены их рефинансировать в рубли: в результате стоимость банковского финансирования для них увеличится. Может увеличиться рост потребительских цен, что отрицательно скажется на покупательной способности россиян. Учитывая, что ставки аренды торговой недвижимости, как правило, зависят от товарооборота, это может привести к снижению ставок аренды торговых помещений. Все перечисленное будет иметь эффект только в случае продолжительного ослабления рубля.

Учитывая текущий уровень курса рубля, влияние на инфляцию будет ограниченным: с высокой вероятностью уровень инфляции сохранится около 4%-ного целевого уровня ЦБ. Эффект переноса курса на инфляцию, согласно последним оценкам ЦБ, составляет 0,10-0,12. Если текущие котировки рубля сохранятся, зафиксировав примерно 10%-ное ослабление к доллару США, с 57 до 63, то к инфляции на горизонте 12 месяцев прибавится 1,0-1,2 пункта. Предположим, что если других изменений не будет, то это приведет к росту инфляции до 5% через год. Затем валютный эффект будет выпадать из инфляции, возвращая ее к 4%. При таком сценарии ЦБ, вероятно, будет медленнее снижать процентные ставки.

Такой сценарий нам видится довольно негативным. Как правило, за резкими колебаниями валюты следует период коррекции. Поэтому и ослабление рубля, и его эффект на инфляцию, вероятно, будут значительно меньшими и не вызовут коррекции в денежной политике ЦБ. А эмоциональный эффект и, как результат, повышенная волатильность на финансовом рынке сойдут на нет в ближайшее время.

Каждое семейство мечтает о собственном благоустроенном жилье, в котором будет удобная планировка и развитая инфраструктура, поэтому цены на квартиры по традиции остаются главным интересом большинства людей. Определяющий фактор спроса - это стоимость жилья. Таким образом, потенциальные покупатели интересуются динамикой цен в будущем. Аналитические и экспертные данные по ценовой категории на рынке жилья в будущем году говорят о том, что могут быть различные данные по поводу развития показаний, среди них выделяются два: положительный и отрицательный. Но тренды 2018 года будут заданы прежними данными, представленными в Росстате.

Особенности отечественного рынка

На протяжении длительного времени было отмечено снижение цен на жилье. Подобная ситуация была в 78 областях России. Как свидетельствуют данные Росстата, стоимостный показатель среди новостроек понемногу уменьшался в среднем на 2-3% с 2014 по прошлый год. Согласно официальной статистике, учитывается лишь ценовой процент предложения, а действительные показатели со скидками снизились на 10-11%. Хоть снижение цен было устойчивым по показателям Росстата, средняя цена за квадратный метр возрастала по всем типам недвижимости. За последние пять лет стоимость квартир выросла на первичном рынке, что гласит о сохранении такого тренда и в следующем году. Особенно резко это будет замечено в элитном направлении, который, несмотря на кризис, не останавливался в росте. На рынке вторичного жилья была замечена другая картина.

Здесь было подешевление квартир и самая значительная отрицательная динамика была установлена именно в элитных квартирах.

Отрицательный прогноз

Данные тенденции продолжат развиваться и в будущем. Как считают эксперты, небольшая регулировка будет замечена не ранее 2020 года, что поможет определить медленный рост стоимости на квартиры по территории страны и в 2018 году. Специалисты РЭУ имени Г.В. Плеханова также поддерживают данную позицию.

Сохранение негативного сценария имеет большой процент, по причине того, что заработная плата граждан особо не изменятся, таким образом, низкая потребность на жилье неминуема, в результате чего упадет и показатель темпов строительства. Ценовая политика за квадратный метр останется для большинства россиян огромной и даже некоторое подешевление квартир не сможет изменить ситуацию из-за уменьшения реальных доходов жителей, что согласно подсчетам Росстата в августе прошлого года дошло до максимального процента.

Положительный сценарий

Данное мнение не поддержал представитель Сбербанка Герман Греф, он же говорит, что восстановится положительная статистика к концу этого года, а в течение следующих 12 месяцев случится полная регулировка. Оптимизмом заражает и глава Минстроя Михаил Мень, он говорит, что возрастание потребности на жилье в течение нескольких последних лет и даже кризисная ситуация не сможет помешать данной тенденции.

Сравнительно дешевая ипотека поможет дать толчок развитию рынка в 2018 году.

Прогноз стоимости жилья в Москве и регионах

Столица согласно традиции является одним из ведущих регионов по обновлению фонда недвижимого имущества, которое не уменьшает стоимость даже во времена кризиса. На первичном рынке имела место смена первенства от точечного строительства к созданию комплексов с замечательной инфраструктурой.

Покупателю предоставляют бренд, жизненный стиль, за который требуется некоторая плата. За счет такого подхода и создается фон для увеличения цен. Известно, что стоимость квартир в Москве в 2018 году будет увеличиваться в меньшей мере, в сравнении с инфляцией. В некотором роде это взаимосвязано с указом президента, он предлагает принятие некоторых мер относительно обеспечения граждан комфортной и доступной квартирой. Специалисты говорят об уменьшении реальной стоимости жилья за счет роста доли возводимой недвижимости эконом-класса. Кроме этого отразится на невысоком удорожании в Подмосковье и политика Сбербанка, ведь он до конца февраля будет оформлять ипотечный кредит под 11,5-13 процентов годовых.

По наблюдению риелторов, в 2017 году спрос на крымскую недвижимость снизился. Большинство сделок приходилось на малогабаритные квартиры стоимостью около трех миллионов рублей. При этом эксперты считают, что сохранить эту тенденцию в наступившем году не удастся.

Сейчас Крым продолжает удерживать позиции в топ-5 регионов с дорогим жильем. По данным портала "Мир квартир", самые дорогие однушки продаются в Москве, средняя цена предложения - 11 миллионов рублей. За столицей следует Санкт-Петербург - 7,9 миллиона рублей, затем Севастополь - 4,5 миллиона рублей, Московская область и Крым - четыре миллиона рублей. В Крыму и Севастополе пользуются спросом квартиры площадью порядка 40 квадратов.

В основном востребованы небольшие однокомнатные квартиры. Стоимость большинства сделок - около трех миллионов рублей, максимальная сумма - до пяти миллионов, - говорит начальник отдела оценки севастопольского агентства недвижимости Сергей Анблагов.

Подтверждает тенденцию и директор ялтинского агентства недвижимости Андрей Морозов.

80 процентов запросов - это небольшие квартиры стоимостью около трех миллионов рублей. В основном их приобретают для летного отдыха. Однушки площадью от 45 до 80 квадратов продаются хуже, и их владельцы вынуждены снижать цены, - говорит Морозов.

В целом же риелторы отмечают снижение цен в некоторых сегментах на первичном и вторичном рынке из-за падения спроса.

На первичном рынке наблюдалось снижение цены на два процента в месяц, вторичный рынок демонстрировал стабильную цену в экономсегменте, а в среднем также наблюдалось снижение стоимости квартир. Дешевеют и частные дома, которые были давно построены, - отмечает Андрей Морозов.

А вот в прогнозах, что будет с ценами на недвижимость в 2018 году, мнения экспертов разошлись. В Севастополе прогнозируют рост цен на квартиры в новостройках, потому что наметился их дефицит. Дело в том, что с 2014 года в городе был введен мораторий на выделение земли для застройки. Сейчас застраивают земли по разрешениям, выданным еще в украинский период.

В Крыму же ситуация на рынке недвижимости стабильна. А бум строительства и, соответственно, продаж ожидается к 2019 году. По мнению экспертов, объем строительства жилья на полуострове вырастет после ввода моста через Керченский пролив. Этому поспособствует налаживание доставки стройматериалов с материка, приход новых застройщиков, доступность ипотечных кредитов и рост спроса на крымскую недвижимость.

Стабильно дорогой остается аренда квартир в Крыму и Севастополе. По данным портала "Мир квартир", самое дорогое съемное жилье в Москве (29 тысяч рублей в месяц), Санкт-Петербурге и Сочи. Симферополь оказался на четвертом месте, здесь средняя цена предложения - 18 тысяч рублей, стоимость аренды за год выросла на 5,2 процента. Далее в ценовом рейтинге следуют Московская область и Севастополь (16,5 тысячи рублей).

Особенность сдачи жилья на ЮБК - сезонность, поэтому нередко арендодатели готовы предоставлять жильцам кров только с 30 октября по 30 апреля, а на лето выселяют их, чтобы сдавать квартиры туристам посуточно. Арендная ставка в этой части Крыма летом традиционно выше, чем в Симферополе. За однушку на вторичном рынке ее хозяева просят от 20 до 30 тысяч рублей в месяц, в новостройке еще дороже, от 35 тысяч рублей.

Стабильно высокий спрос на съемное жилье и в Севастополе. Аренда однушки - 15-20 тысяч рублей в месяц.

50 процентов арендаторов - это военные и госслужащие с материка. Остальные - местные молодые семьи и студенты, которые ищут однокомнатную квартиру за 15 - 16 тысяч рублей в месяц, но таких совсем мало, - рассказывает специалист севастопольского агентства недвижимости Марина Звинник-Юрченко.

При этом эксперты подчеркивают, что предпосылок для снижения цен на аренду нет.

В целом же на полуострове наблюдается дефицит качественных и недорогих съемных квартир. И только в Севастополе предложение жилья на первичном рынке за последние несколько лет увеличилось, люди активно покупают квартиры в новостройках и сдают их в аренду.

Кстати

В Крыму по сравнению с прошлым годом ввод жилья увеличился почти в два раза, до 549,5 тысячи квадратных метров. В 2016 году этот показатель составил 284,9 тысячи квадратов. Но, чтобы решить проблему переселения людей из аварийных домов и приблизиться к среднероссийскому показателю обеспеченности жильем, республике необходимо ежегодно строить более миллиона квадратных метров.

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в 2018 году рост стоимости продолжится в сегменте новостроек. В прошлом году темпы роста цен превышали уровень инфляции.

По данным Росстата, по итогам третьего квартала 2017 года квартиры в новостройках подорожали на 5,8% к аналогичному периоду 2016 года - с 53,4 тыс. руб. до 56,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Продолжение роста цен связано, в первую очередь не с активизацией спроса, а с ростом строительной готовности тех проектов, который были заявлены ранее,

полагает руководитель управления по стратегии и маркетинга «Инград» ,

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов солидарен с коллегой. По его прогнозам, квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью и качеством строительства в 2018 году могут подорожать.

При этом скачка цен ожидать не стоит. Анна Соколова считает, что предпосылок для резкого роста цен на первичную недвижимость в ближайший год нет, и расценки будут расти в пределах инфляции. Рустам Арсланов предполагает, что рост может составить 2-3%.

По итогам 2017 года, по предварительным данным Росстата, инфляция составила 2,5%. По оценке Банка России, это произошло за счет разовых факторов, которые перестанут действовать в 2018 году. Кроме того, ожидается рост зарплат и доходов, что также будет подстегивать рост цен. Министр финансов ранее заявлял, что рост реальных зарплат прогнозируется в 4,1%, рост реальных располагаемых доходов населения — 2,3%. ЦБ полагает, что инфляция вернется в текущем году к целевому показателю в 4%.

Анна Соколова добавляет, что важное влияние на принятие решения о покупке квартиры, оказывает уверенность людей в том, что их доходы не упадут в перспективе 10-15 лет. Необходимо также оценивать потенциал спроса на первичном рынке, исходя из индексов на рынке труда, показателей безработицы в стране, а также перспективы увеличения налоговой нагрузки для владельцев недвижимости.

В Москве рост цен будет сдерживать большой объем предложения жилья. По словам Рустама Арсланова, рынок уже затоварен, и эта тенденция сохранится.

По его прогнозам, годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится на 15% с 3,7 млн кв. м (на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м. При этом спрос, то есть общая площадь приобретенного за год жилья возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м.

«Иными словами, несмотря на усиление покупательской активности, профицит не будет сокращаться в обозримой перспективе из-за опережающих темпов вывод новых проектов», — объясняет эксперт.

Сегодня застройщики в столице борются за покупателя, выставляя дисконты, которые могут достигать 20%, говорит директор по связям с общественностью компании «МИЦ» . При этом различного рода скидки, скорее вынужденная мера для строительных компаний. В условиях падающего спроса это позволяет привлечь покупателей.

«Застройщики будут конкурировать не стоимостью квадратного метра, а качеством, стараясь придумывать что-то новое, комфортное, востребованное. Продолжит развитие тренд на продажу квартир с отделкой», — высказал свое мнение в интервью «Газете.Ru» гендиректор компании «Главстрой» . По его словам, спрос и цены останутся плюс-минус на сегодняшнем уровне.

На вторичном рынке ситуация иная, чем в сегменте новостроек, и здесь эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен.

По данным Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, поэтому цены не растут. Стоимость квадратного метра продолжит плавно снижаться, прогнозирует , управляющий партнер «Метриум Групп».

«Полагаю, что в 2018 году в целом по России покупатели продолжат концентрировать внимание на вторичном жилье, хотя спрос на новостройки может немного вырасти из-за начала программы субсидирования ставок для многодетных семей. Что касается столицы, то темпы прироста числа сделок на рынке строящегося жилья пока существенно обгоняют тот же показатель вторичного рынка. Разрыв в числе сделок в новостройках и в готовом жилье продолжит сокращаться», — говорит Литинецкая.

В целом же, резюмирует эксперт, в России единого рынка недвижимости как такового не существует. Это в том числе объясняет тем, что регионы сильно различаются по уровню развития.

Фактически рынок недвижимости России делится на рынки жилья отдельных субъектов Федерации, тенденции развития которых часто не совпадают. «Поэтому любые усредненные данные по ценам - это «средняя температура по больнице», — считает она.

Главным ограничителем спроса на жилье, как и раньше, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 11 месяцев 2017 года они сократились на 1,4%. Минувший год стал четвертым годом подряд, когда падали доходы.

Сегодня россиянин, желающий приобрести квартиру в новостройке, должен потратить весь свой доход за 2,7 года, говорится в ежемесячном мониторинге социально-экономического положения и самочувствия населения: 2015 года — ноябрь 2017 года», подготовленном . При этом на покупку вторичного жилья придется откладывать 2,5 года.

С другой стороны, поддержку рынку оказывает снижение ипотечных ставок. К концу 2017 года они упали ниже 10% годовых. По данным Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября 2017 превысил 1,5 трлн рублей, что больше прошлогоднего результата в 1,1 трлн рублей за аналогичный период.

Ранее президент России предполагал, что по итогам года может быть выдано ипотеки на 2 трлн рублей. Это на 10% больше, чем за рекордный докризисный 2014 год.

В этом году жилье может стать более доступным если не по цене, то по условиям покупки, а именно условиям ипотеки, для семей, в которых с 1 января 2018 года появится первый или второй ребенок. Для таких категорий запущена льготная ипотека под 6%. По словам главы Минстроя Михаила Меня, программа субсидирования даст возможность поддержать строительство жилья.

«Важно поддерживать новое строительство. Для нас важна помимо поддержки людей и поддержка отрасли, поскольку снижение ввода жилья может потенциально привести к росту цен», — сказал Мень.

В 2017 году министр высказывал опасения, что из-за роста объема выдачи ипотеки и снижения ввода, цены на жилье могут вырасти. По оценке Минстроя, в 2017 году будет введено 76-78 млн квадратных метров против 80 млн «квадратов» в 2016 году. Дальнейшее сокращение ввода жилья будет поддерживать цены.

Стоит также отметить, что строительную отрасль в следующем году ждут весьма существенные регуляторные нововведения.

С 1 июля уже 2018 года вступит в силу запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство. Кроме того, генподрядчика, техзаказчика и застройщика обяжут иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

Также работает над механизмом перехода от схемы привлечения средств граждан по договорам долевого участия (ДДУ) к проектному финансированию. Процесс может занять три года, но задача поставлена самим президентом России Владимиром Путиным. Премьер-министр уже утвердил план перехода от долевого строительства к банковскому сопровождению.

Напомним, что именно по ДДУ схеме в России совершается 80% всех сделок на рынке новостроек. По данным Росреестра, в январе - октябре 2017 года зарегистрировано 550,6 тыс. договоров долевого участия. Годом ранее за аналогичный период этот показатель составлял около 556 тыс. договоров. Наибольшее число ДДУ зарегистрировано в Московской области (около 77 тыс.), Москве (55,7 тыс.), Санкт-Петербурге (49,5 тыс.), Краснодарском крае (39,4 тыс.).

Пока остается открытым вопрос, как много стройкомпаний будет соответствовать новым требованиям, под какой процент будут кредитовать уполномоченные банки застройщиков, и как это все отразится на стоимости строительства.

Ответ придется искать правительству совместно с . Как ранее заметил президент, переход от долевого строительства должен быть цивилизованным, «без ударов для участников рынка и для, разумеется, граждан».